Niedrigerer gemeiner Wert – und wann er nichts nützt

Die Schwelle

Im Bundesmodell wird ein niedrigerer gemeiner Wert nur angesetzt, wenn der vom Finanzamt festgestellte Wert den nachgewiesenen Verkehrswert um mindestens 40 % übersteigt. Baden-Württemberg arbeitet in seinem Bodenwertmodell regelmäßig mit einer Grenze von 30 %. Liegt Ihre Abweichung darunter, ändert ein Gutachten am Ergebnis nichts – auch wenn es inhaltlich richtig ist.

Länder mit diesem Hebel

• Baden-Württemberg – ab 30 % Abweichung
• Berlin – ab 40 % Abweichung
• Brandenburg – ab 40 % Abweichung
• Bremen – ab 40 % Abweichung
• Mecklenburg-Vorpommern – ab 40 % Abweichung
• Nordrhein-Westfalen – ab 40 % Abweichung
• Rheinland-Pfalz – ab 40 % Abweichung
• Saarland – ab 40 % Abweichung
• Sachsen – ab 40 % Abweichung
• Sachsen-Anhalt – ab 40 % Abweichung
• Schleswig-Holstein – ab 40 % Abweichung
• Thüringen – ab 40 % Abweichung

Länder ohne diesen Hebel

In diesen Modellen fließen Werte gar nicht in die Bemessung ein. Es gibt deshalb keinen Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts für das Grundvermögen – der Ansatzpunkt sind Flächen, Nutzung und Lageeinordnung:

• Bayern – Flächenmodell
• Hamburg – Wohnlagemodell
• Hessen – Flächen-Faktor-Modell
• Niedersachsen – Flächen-Lage-Modell

Was als Nachweis taugt

• Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses.
• Gutachten einer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bzw. eines ö.b.u.v. Sachverständigen.
• Gutachten von Personen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 für die Grundstückswertermittlung zertifiziert sind.
• Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis für dasselbe Grundstück, wenn er in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Feststellungszeitpunkt liegt.

Eine Software – auch unsere – ersetzt kein Verkehrswertgutachten. Unser Rechner liefert eine Einordnung, ob die Schwelle plausibel erreichbar ist. Den Nachweis führt eine der oben genannten Stellen. Wir arbeiten mit Sachverständigen zusammen und nennen die Kooperation offen, statt sie als eigene Leistung auszugeben.

Wirtschaftlich rechnen

Sinnvoll ist ein Gutachten erst, wenn die geschätzte jährliche Ersparnis über die Restlaufzeit bis zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt die Gutachtenkosten deutlich übersteigt. Bei kleinen Einfamilienhäusern in Gemeinden mit moderatem Hebesatz ist das häufig nicht der Fall – das sagen wir dann auch.