Neubau, Anbau, Abriss, Teilung, WEG, Erbbaurecht

Die Fallgruppen im Überblick

• Neubau: Maßgeblich ist die Bezugsfertigkeit. Die Bewertung erfolgt auf den 1. Januar des Folgejahres; die Gemeinde erhebt ab diesem Jahr.
• Anbau, Aufstockung, Dachausbau: Zusätzliche Wohn- oder Nutzfläche ändert die Bemessung in jedem Modell – im Flächenmodell direkt über die Fläche, im Bundesmodell über Ertrag bzw. Sachwert.
• Abriss, Teilabriss: Fällt Gebäudesubstanz weg, sinkt die Bemessung – aber erst, wenn Sie es anzeigen. Von allein korrigiert das Finanzamt nichts.
• Nutzungswechsel: Wohnung wird Büro oder umgekehrt. Das kann Steuermesszahl, Ermäßigung und Grundstücksart verändern.
• Grundstücksteilung: Aus einem wird zwei: neue Flurstücke, neue Zurechnung, in der Regel neue Feststellungen für beide Einheiten.
• Begründung von Wohnungseigentum: Jede Einheit wird eigenständig bewertet. Miteigentumsanteile an Grund und Boden müssen zur Teilungserklärung passen.
• Erbbaurecht: Der Wert wird für die wirtschaftliche Einheit ermittelt und dem Erbbauberechtigten zugerechnet. Änderungen am Erbbaurechtsverhältnis sind relevant.
• Gebäude auf fremdem Grund und Boden: Grund und Gebäude werden getrennt zugerechnet – ein häufiger Fehlerpunkt in Bescheiden.

Die Stichtagsregel

Bewertungsrechtlich zählen die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres. Eine Fertigstellung im Jahr X wirkt auf den 1. Januar X+1; die Anzeige ist in der Regel bis zum 31. März X+1 abzugeben. Fristen im Detail.

Sonderfall Baujahr 2028

Wer 2028 fertigstellt, abreißt oder teilt, trifft auf zwei Vorgänge zum selben Stichtag: die Fortschreibung wegen der Änderung und die Hauptfeststellung zum 1.1.2029. Beide betreffen dasselbe Objekt, dürfen aber nicht miteinander verwechselt werden. Was 2029 geplant ist.