Grundsteuerreform 2025

1. Auslöser: Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts 2018

Am 10. April 2018 erklarte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Bewertung von Grundstücken mit den Einheitswerten (§§ 125 ff. BewG) für verfassungswidrig. Die Bewertung berücksichtigte seit Jahrzehnten keine tatsächlichen Wertverhältnisse mehr. Der Gesetzgeber bekam Zeit bis Ende 2019, ein neues System zu schaffen.

2. Das Grundsteuerreformgesetz 2019

Mit dem Grundsteuerreformgesetz vom 26. November 2019 wurde ein neues Bewertungsverfahren eingeführt. Der Stichtag für die neue Hauptfeststellung war der 1. Januar 2022. Seit dem 1. Januar 2025 werden die neuen Grundsteuerwerte oder Äquivalenzbeträge an die Gemeinden übermittelt und dort mit den neuen Hebesätzen verrechnet.

3. Bundesmodell und Flächenmodelle

Der Bund gab ein Bundesmodell vor, das Boden- und Gebäudewert getrennt bewertet. Vier Länder nutzten die Öffnungsklausel und führten eigene Flächenmodelle ein: Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Dort zählen vor allem Fläche, Bodenrichtwert und Baujahr, nicht der tatsächliche Gebäudewert.

Dieser Unterschied ist praktisch relevant: Der Hebel „niedrigerer gemeiner Wert" greift nur im Bundesmodell. In den Flächenländern lässt sich der Wertansatz in der Regel nicht über ein Verkehrswertgutachten angreifen.

4. Stichtag 1. Januar 2022

Für Änderungen seit dem 1. Januar 2022 gibt es eine Änderungsanzeigepflicht. Wer neu gebaut, angebaut, abgerissen, geteilt oder die Nutzung geändert hat, muss in der Regel bis zum 31. März des Folgejahres Anzeige erstatten. Diese Pflicht wird oft übersehen, weil viele Eigentümer denken, das Finanzamt wisse es ohnehin.

5. Was passiert 2029?

Die erste reguläre Hauptfeststellung nach der Reform erfolgt zum 1. Januar 2029. Sie wird für die folgenden sieben Jahre gelten. Bis dahin sollten alle Daten stimmen – falsche Flächen, Baujahre oder Grundstücksarten werden sonst bis 2036 mitgeschleppt.

6. Was bedeutet das für Eigentümer?

• Prüfen: Feststellungsbescheid, Messbetragsbescheid und Grundsteuerbescheid müssen zusammenpassen.
• Anzeigen: Änderungen seit 2022 rechtzeitig melden.
• Einspruch: Bei Datenfehlern oder einem offensichtlich überhöhten Wert reagieren.
• Modell kennen: Bundesland und Gemeinde bestimmen, welche Hebel verfügbar sind.

Stand: 1. Februar 2026. Die Seite ersetzt keine Steuerberatung; sie dokumentiert den für uns relevanten Rechtsstand.