Historische Entwicklung
Geschichte der Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuern überhaupt – und ihre Bemessungsgrundlage war jahrzehntelang veraltet. Wer diese Linie kennt, versteht seinen heutigen Bescheid besser.
Stand: 1. Februar 2026
Die Grundsteuer wird von den Gemeinden erhoben und ist für sie eine der wichtigsten eigenen Einnahmen. Anders als die Einkommensteuer knüpft sie nicht an Einkommen an, sondern an das Grundstück selbst. Genau daraus entstand das Problem, das 2018 zur Reform führte: Wenn sich die Werte von Grundstücken über Jahrzehnte unterschiedlich entwickeln, die Steuer aber auf alten Werten sitzt, zahlen vergleichbare Eigentümer völlig unterschiedlich viel.
Zeitleiste
1936
Reichsgrundsteuergesetz
Die Grundsteuer wird reichseinheitlich geregelt und an einen Einheitswert je Grundstück gekoppelt. Die Grundstruktur – Wert mal Steuermesszahl mal Hebesatz – gilt bis heute.
1935 / 1964
Die Einheitswerte, die zu lange blieben
Für die späteren neuen Länder bleiben die Werte auf den Stand 1. Januar 1935 festgeschrieben, im Westen auf den 1. Januar 1964. Eigentlich waren regelmäßige Hauptfeststellungen vorgesehen; sie fanden nie statt.
1973
Grundsteuergesetz in heutiger Fassung
Das Grundsteuergesetz von 1973 löst das alte Recht ab, übernimmt aber die Einheitswerte. Die Bemessungsgrundlage veraltet weiter.
1990er
Erste Warnungen
Der Bundesfinanzhof äußert wiederholt Zweifel, ob Werte aus 1964 noch eine gleichheitsgerechte Besteuerung tragen. Politisch bleibt es bei Ankündigungen.
10. April 2018
Bundesverfassungsgericht erklärt die Einheitswerte für unvereinbar mit dem Grundgesetz
Das Gericht beanstandet, dass gleichartige Grundstücke völlig unterschiedlich belastet werden, weil die Wertverhältnisse von 1964 eingefroren sind. Der Gesetzgeber erhält Frist bis Ende 2019 für ein neues Gesetz und bis Ende 2024 für die Umsetzung.
26. November 2019
Grundsteuer-Reformgesetz und Länderöffnungsklausel
Der Bund beschließt ein wertabhängiges Bundesmodell. Gleichzeitig wird das Grundgesetz geändert, damit Länder eigene Modelle wählen dürfen. Daraus entstehen die heutigen Flächen-, Flächen-Faktor- und Bodenwertmodelle.
2022
Rund 36 Millionen Feststellungserklärungen
Alle Eigentümer erklären ihre Grundstücke auf den Stichtag 1. Januar 2022. Die Finanzämter stellen Grundsteuerwerte beziehungsweise Äquivalenzbeträge fest.
1. Januar 2025
Neue Grundsteuer wird erhoben
Die Gemeinden erheben erstmals auf der neuen Bemessungsgrundlage. Viele Hebesätze ändern sich dafür deutlich – nach oben wie nach unten.
1. Januar 2029
Erste reguläre Hauptfeststellung
Im Bundesmodell und bei land- und forstwirtschaftlichem Vermögen werden die Werte erstmals im Siebenjahresturnus neu festgestellt.
Was 2018 genau beanstandet wurde
Das Bundesverfassungsgericht hat der Grundsteuer nicht ihre Berechtigung abgesprochen. Beanstandet wurde die Bewertung: Ein Wertmaßstab, der auf 1964 beziehungsweise 1935 festgeschrieben ist, führt zu Belastungen, die sich sachlich nicht mehr begründen lassen. Der Gesetzgeber durfte also weiter eine Grundsteuer erheben, musste aber die Bemessungsgrundlage erneuern – und sie danach regelmäßig aktuell halten. Der Siebenjahresturnus mit der Hauptfeststellung zum 1. Januar 2029 ist die direkte Folge dieses Urteils.
Warum es heute sieben verschiedene Rechnungen gibt
Die Länderöffnungsklausel von 2019 hat zu einem Flickenteppich geführt. Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen rechnen mit Flächen statt mit Werten, Baden-Württemberg allein mit dem Bodenwert, die übrigen Länder nach dem Bundesmodell mit Abweichungen bei den Messzahlen. Das ist keine Formsache: Ob sich ein Angriff auf den Wert überhaupt lohnen kann, hängt am Modell Ihres Landes. Zum Rechner mit den Ländermodellen.
Was daraus für Ihren Fall folgt
- Der alte Einheitswertbescheid ist bedeutungslos geworden. Maßgeblich ist der Bescheid über den Grundsteuerwert beziehungsweise die Äquivalenzbeträge auf den 1. Januar 2022.
- Ein Vergleich Ihrer Grundsteuer 2024 mit 2025 sagt über Richtigkeit nichts aus – die Reform sollte innerhalb einer Gemeinde umverteilen, nicht gleich belasten.
- Fehler von 2022 wirken weiter, solange niemand sie korrigiert. Deshalb lohnt der Blick in die damals erklärten Flächen und Gebäudedaten.
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