Bundesmodell und Flächenmodelle

1. Das Bundesmodell

Das Bundesmodell ist das vom Bund vorgegebene Verfahren nach den §§ 251 ff. BewG. Es bewertet Grundstücke auf der Grundlage von Bodenrichtwert und Gebäudewert. Für die meisten Bundesländer gilt es.

Merkmale

• Boden- und Gebäudewert werden getrennt ermittelt.
• Der Grundsteuerwert ist ein Wertansatz, der dem Verkehrswert näherkommt als früher.
• Der Hebel „niedrigerer gemeiner Wert" ist verfügbar.
• Ein taugliches Gutachten oder Kaufpreis im engen Zeitfenster kann den Wert senken.

Bundesmodell-Länder

Baden-WürttembergBerlinBrandenburgBremenMecklenburg-VorpommernNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringen

2. Die Flächenmodelle

Vier Länder nutzten die Öffnungsklausel des § 292a BewG und führten eigene Flächenmodelle ein: Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Dort wird der Steuermessbetrag vor allem aus Fläche, Bodenrichtwert, Baujahr und weiteren flächenbezogenen Faktoren berechnet.

Merkmale

• Der tatsächliche Gebäudewert spielt keine oder nur eine untergeordnete Rolle.
• Der Hebel „niedrigerer gemeiner Wert" entfällt in der Regel.
• Die Steuerlast hängt stark von Fläche und Lage ab.
• Auch für Land- und Forstwirtschaft gibt es Sonderregelungen.

Flächenmodell-Länder

BayernHamburgHessenNiedersachsen

3. Praktische Unterschiede

4. Was das für Sie bedeutet

In einem Bundesmodell-Land lohnt sich neben der Datenprüfung auch die Frage, ob der festgesetzte Wert den tatsächlichen Verkehrswert erheblich übersteigt. In einem Flächenmodell-Land ist die Prüfung auf korrekte Flächen, Baujahre, Grundstücksarten und Ermäßigungen wichtiger.

Stand: 1. Februar 2026. Die Übersicht folgt dem aktuellen Rechtsstand; einzelne Verfahren vor Finanzgerichten können Änderungen bringen.