Bodenrichtwert

1. Definition

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher, flächenbezogener Wert für unbebaute Grundstücke in einer bestimmten Lage. Er wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt und mindestens alle zwei Jahre veröffentlicht. Er ist ein Standardwert, kein Einzelverkehrswert.

2. Wo wird er verwendet?

Im Bundesmodell fließt der Bodenrichtwert in die Berechnung des Grundsteuerwerts ein. Bei bebauten Grundstücken wird er mit dem Gebäudewert kombiniert. In den Flächenländern Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen spielt er eine Rolle, ist aber nicht der einzige Faktor: Fläche, Baujahr und weitere Parameter gewichten stärker.

3. Wo finde ich meinen Bodenrichtwert?

Die Bodenrichtwertkarten werden von den Gutachterausschüssen der Landkreise und kreisfreien Städte geführt. Viele Kommunen veröffentlichen sie online, oft über das jeweilige Geoportal oder den Gutachterausschuss. Der Bodenrichtwert steht auch im Feststellungsbescheid, sofern Ihr Bundesland ihn dort ausweist.

4. Bodenrichtwert ist nicht Verkehrswert

Ein häufiger Irrtum: Der Bodenrichtwert entspricht dem Preis, den ein Käufer tatsächlich zahlen würde. Das ist falsch. Der Verkehrswert ist einzelobjektbezogen und berücksichtigt Besonderheiten wie Bauzustand, Aussichtslage oder Sondernutzungsrechte. Der Bodenrichtwert ist ein statistischer Durchschnitt.

Für den Hebel „niedrigerer gemeiner Wert" im Bundesmodell ist daher oft ein taugliches Verkehrswertgutachten nötig, nicht der bloße Bodenrichtwert.

5. Kritikpunkte

• Veraltet: Richtwerte können Marktentwicklungen verzögert abbilden.
• Zu grob: Innerhalb einer Zone werden unterschiedliche Objekte gleich bewertet.
• Nicht objektspezifisch: Baulasten, Denkmalschutz oder besondere Erschließungsmängel bleiben außen vor.

6. Was Sie tun können

Prüfen Sie im Feststellungsbescheid, ob der zugeordnete Bodenrichtwert zur tatsächlichen Lage passt. Bei deutlichen Abweichungen kann ein Einspruch oder ein Verkehrswertgutachten Sinn machen – vorausgesetzt, Ihr Bundesland erlaubt den Hebel.

Stand: 1. Februar 2026. Die Angaben sind rechtsverständlich, keine Steuerberatung.